بهگزارش قدس آنلاین، در حالی که خرید مسکن برای بخش بزرگی از خانوارهای ایرانی به رؤیایی دور و اجارهنشینی هم زیر فشار تورم، جهش قیمت مصالح ساختمانی و رشد مداوم اجارهبها به یکی از دشوارترین چالشهای معیشتی تبدیل شده، دولت در رویکردی متفاوت به جای ساخت انبوه واحدهای ملکی، طرح تأمین مسکن استیجاری را برای حمایت از متقاضیان در پیش گرفته است.
تاکنون نامنویسی طرح تأمین مسکن استیجاری زوجهای جوان موسوم به «آشیان» در چند استان آغاز شده است. بر اساس برنامه وزارت راه و شهرسازی در گام نخست حدود ۱۱ هزار واحد استیجاری در قالب این طرح عرضه میشود و در صورت تحقق برنامههای پیشبینی شده، ظرفیت آن تا حدود ۷۵هزار واحد در فاصله سالهای ۱۴۰۵ تا ۱۴۰۷ افزایش خواهد یافت.
«آشیان» زوجهای جوانی را هدف قرار داده که کمتر از پنج سال از ازدواج آنها گذشته، بدون مسکن هستند، از تسهیلات دولتی مسکن استفاده نکردهاند، در دهکهای درآمدی یک تا ۶ هستند و سابقه پنج سال سکونت در شهر محل تقاضا را دارند. در این الگو میزان اجارهبهای پرداختی متناسب با سطح درآمد خانوار تعیین میشود، بهطوریکه دهکهای اول و دوم تنها ۳۵درصد، دهکهای سوم و چهارم ۴۵درصد و دهکهای پنجم و ششم ۵۵درصد از اجارهبهای متعارف بازار را پرداخت خواهند کرد و مابقی از طریق حمایتهای دولتی پوشش داده میشود.
استیجار؛ الگوی تازهای از مداخله در بازار
اجرای این طرح در شرایطی آغاز شده است که بسیاری از پروژههای ساخت مسکن دولتی تحت تأثیر افزایش هزینههای ساخت و محدودیت منابع مالی به کندی پیش میروند و از این رو وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با تکیه بر تأمین واحدهای آماده، تهاتر املاک و زمینهای دولتی، حمایت از سازندگان بخش خصوصی و همچنین اجاره واحدهای موجود در بازار، الگوی تازهای از مداخله در بازار مسکن را به اجرا بگذارد. هدف نهایی این الگو فراهم کردن فرصتی برای زوجهای جوان است تا در دورهای پنج ساله ضمن برخورداری از سرپناهی با اجاره حمایتی، امکان برنامهریزی برای ورود به بازار مسکن ملکی را پیدا کنند.
دولت در قالب طرح «آشیان» توسعه مسکن استیجاری را به یکی از ابزارهای اصلی خود برای حمایت از خانوارهای فاقد مسکن و مدیریت بازار اجاره تبدیل کرده است. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با تأکید بر اینکه حل بحران مسکن تنها از مسیر ساخت واحدهای جدید امکانپذیر نیست، چالش اصلی امروز بازار مسکن را نه صرفاً کمبود عرضه بلکه دشوار شدن دسترسی گروههای کم درآمد به مسکن مناسب و همچنین مشکلات ناشی از بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری میداند.
به گفته حبیبالله طاهرخانی سیاستهای بخش مسکن زمانی موفق خواهند بود که درنهایت به افزایش رضایت عمومی، تأمین مسکن متناسب با استطاعت خانوارها و کاهش مشکلات اجارهنشینی منجر شوند.او با اشاره به تحولات بازار اجاره از کاهش تورم نقطهای اجاره از حدود ۴۳درصد در اردیبهشت ۱۴۰۳ به حدود ۳۱ درصد در شرایط فعلی خبر میدهد و این روند را نتیجه اثرگذاری تدریجی سیاستهایی همچون پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن، مدیریت بازار اجاره و تعیین سقف افزایش اجارهبها میداند. البته او تأکید میکند که این کاهش به معنای ارزان شدن اجارهبها نیست، بلکه صرفاً نشان میدهد شتاب رشد اجارهبها نسبت به گذشته کاهش یافته است.معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین بر پشتوانه قانونی توسعه مسکن استیجاری تأکید دارد و یادآور میشود: از قانون استیجار مصوب سال ۱۳۷۷ تا قوانین جدید حوزه زمین، مسکن و اجارهبها، ابزارها و مشوقهای متعددی برای گسترش این بخش پیشبینی شده است. از نگاه او، مسکن استیجاری میتواند در کلانشهرها و شهرهای بزرگ فرصتی فراهم کند تا خانوارهای بدون مسکن در فضایی باثباتتر برای خانهدار شدن در آینده برنامهریزی کنند.
رئیس مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی هم با تشریح تجربههای جهانی در حوزه اجارهداری حمایتی معتقد است حمایت از اقشار کم درآمد الزاماً به معنای واگذاری مالکیت نیست. به گفته او، تجربه چند دهه گذشته نشان داده است بخشی از خانوارهای کمدرآمد حتی پس از خانهدار شدن هم به دلیل مشکلات معیشتی ناچار به فروش یا تبدیل مسکن به منبع درآمد میشوند و دوباره به جمع متقاضیان مسکن بازمیگردند.
به گفته غزال راهب، در الگوهای موفق جهانی، مجتمعهای استیجاری با حمایت دولت اما با مدیریت بخش خصوصی اداره میشوند و میزان حمایت از ساکنان هم متناسب با توان پرداخت آنها تعیین میشود؛ بهگونهای که در برخی موارد دولت بخشی یا حتی تمام اجارهبهای خانوارهای آسیبپذیر را تقبل میکند.
او همچنین بر ضرورت جلوگیری از تمرکز فقر در پروژههای حمایتی تأکید دارد و میگوید: در بسیاری از کشورها واحدهای استیجاری حمایتی در سطح شهر توزیع میشوند و ترکیبی از خانوارهای کمدرآمد و سایر گروههای درآمدی در کنار یکدیگر سکونت میکنند تا از شکلگیری شکافهای اجتماعی و جداییگزینی فضایی جلوگیری شود.
«آشیان» در پی تأمین سرپناه ارزان است
نگاهی به کلیات «آشیان» نشان میدهد این طرح دولتی به دنبال تغییر رویکرد سیاستگذار از تمرکز صرف بر مالکیت به سمت توسعه اجارهداری حمایتی است.
در دو دهه گذشته، تقریباً همه برنامههای حمایتی دولتها بر یک هدف متمرکز بودهاند؛ تبدیل مستأجران به مالک و از مسکن مهر گرفته تا نهضت ملی مسکن، فرض اصلی این بوده که با ساخت انبوه واحدهای ملکی میتوان بحران مسکن را مهار کرد اما تجربه سالهای اخیر نشان داده در اقتصادی که تورم مزمن، رشد مداوم قیمت زمین و جهش هزینههای ساخت در آن به یک واقعیت دائمی تبدیل شده، خانهدار کردن گسترده اقشار کمدرآمد با ابزارهای سنتی با موانع جدی مواجه است.
در همین حال و بنا بر گزارشها تعدادی از متقاضیان طرحهای حمایتی به دلیل ناتوانی در تأمین آورده یا بازپرداخت اقساط، امتیاز خود را واگذار کردهاند و همین عقبنشینی ناخواسته، زمینه ورود واسطهها و بهرهبرداری سوداگرانه از برخی امتیازات دولتی را فراهم کرده و از سوی دیگر سهم قابل توجه دهکهای بالاتر درآمدی در میان ثبتنامکنندگان طرحهای حمایتی، تردیدها نسبت به اصابت سیاستهای مالکیتمحور به اهداف تعریفشده و خانهدار کردن گروههای مدنظر را افزایش داده است. بدین ترتیب دولت با طرح «آشیان» در حال آزمودن مسیری متفاوت است و به جای تمرکز بر انتقال مالکیت، بر تأمین سرپناه متناسب با توان مالی گروههای هدف تمرکز دارد.
دلالان و سوداگران در کمین «آشیان»!
یک کارشناس بازار مسکن معتقد است حرکت به سمت اجارهداری عمومی و حرفهای پاسخی به واقعیتهای اقتصادی امروز کشور است. به گفته فرزین یزدانی، بخش بزرگی از خانوارها دیگر نه توان تأمین آورده اولیه برای خرید مسکن را دارند و نه قادر به پرداخت اقساط سنگین وامهای بلندمدت هستند و از این رو ادامه سیاستهای مبتنی بر مالکیت بدون توجه به کاهش قدرت خرید خانوارها، نمیتواند پاسخگوی نیاز واقعی بازار باشد.
او میگوید: در بیشتر الگوهای موفق جهان، نظام «مسکن اجتماعی» بر اساس توان پرداخت خانوارها طراحی میشود. در برخی کشورها اجارهبها درصدی از درآمد خانوار است، در برخی دیگر واحدها با نرخهایی پایینتر از قیمت بازار عرضه میشوند و در مواردی هم اجاره صرفاً بر مبنای هزینههای نگهداری و مدیریت ساختمان محاسبه میشود.
به باور او، موفقیت طرحهایی مانند «آشیان» هم به این بستگی دارد که اجارهبها واقعاً در محدوده استطاعت گروههای هدف قرار گیرد. یزدانی همچنین بر ضرورت جلوگیری از ورود واسطهها و حفظ کاربری حمایتی واحدها تأکید دارد و معتقد است مدیریت این واحدها باید در چارچوب نهادهای عمومی، رفاهی یا شرکتهای تخصصی اجارهداری انجام شود تا از خروج آنها به بازار آزاد جلوگیری شود.
منابع مالی پایدار و نظارت؛ تعدیلگران بازار اجاره
یک کارشناس حوزه شهرسازی و مسکن هم توسعه مسکن استیجاری را یکی از کمهزینهترین ابزارهای حمایت از خانوارهای فاقد مسکن میداند. به گفته سهراب مشهودی در بسیاری از موارد میتوان با حدود یک سوم هزینه لازم برای خرید یک واحد مسکونی، نیاز یک خانوار به سکونت را از طریق اجاره تأمین کرد. مشهودی معتقد است این الگو بهویژه برای زوجهای جوان و افرادی که بهتازگی وارد کلانشهرها شدهاند، کارکردی حیاتی دارد.
این کارشناس با اشاره به تجربه کشورهای توسعهیافته خاطرنشان میکند: در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته ۳۰ تا ۵۰درصد نیاز مسکن از طریق بازار اجاره تأمین میشود و دولتها و شهرداریها هم نقش فعالی در عرضه واحدهای استیجاری قابل استطاعت دارند. او وین اتریش را یکی از موفقترین الگوهای جهان معرفی میکند که توانسته با توسعه مسکن اجتماعی و استیجاری، هزینه سکونت را برای بخش بزرگی از شهروندان کنترل کند.
نظر شما